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【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと

1: ノチラ ★ 2018/03/14(水) 20:03:01.68 ID:CAP_USER
これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。

持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。

それはインフレの進行である。

もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。

このような話をすると「現状の日本でインフレなど100%あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。

だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。

(この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから)

「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。

2%のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。

特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。

5%のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。

一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。

将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。

実質的なインフレは始まっている?
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2%の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。

日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4%と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。

労働需給と物価(名目賃金)の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5%以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。

このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。

また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。

繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829

5: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:12:58.43 ID:SvN6/vE5
資本主義経済とはインフレなんだよ

13: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:21:50.31 ID:38NrVNTj
キチガイや外人、やくざが周囲に住んで逃げられるのは賃貸だけ

15: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:22:34.40 ID:xOKkhEk3
賃貸は大家の養分だからな

17: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:27:33.34 ID:Vtpl64XA
インフレなるから家を買え!と言って30年
卵の値段も、ハンバーガーの値段も、全く変わらない。
ちなみに平均給与は下がっている

18: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:28:28.21 ID:qBSB2hir
都会と田舎の中間で、築20年ぐらいの中古の一戸建て買ってリフォームして済むのが一番いいよ

21: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:34:08.88 ID:cvMEadEJ
人口減ってるのに強気の大家とか頭湧いてるわ。

24: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:36:02.15 ID:LULPKnzs
借金して金買えばいいだけじゃんw
同じポジションを先物で作れるわけで。

26: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:36:26.99 ID:/m+VKGFg
「きのこたけのこ戦争」と同じくらい不毛。

37: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:48:44.96 ID:Labh0o2W
持ち家できるほど都内23区の家は安くないのが本音だろう

39: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:49:22.45 ID:unlYCtoz
親もそうだったけど
2年くらいたつと引っ越したくなるから
持ち家に魅力感じたことない

41: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:54:35.28 ID:ypT3P2ft
家を買うとその地域から移動できなくなる
どんなにキチガイが沸こうと、どんなに虫害が発生しようと逃げれない

42: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:54:43.80 ID:AqmgEFio
車も家も女もレンタルより私物の方がいいに決まってんだろ

44: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:55:20.74 ID:Z+y8uN39
家を買えないじゃなくて、家を買わない人たちなんだよね

46: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 20:57:27.96 ID:MgXMHJDg
あなたは今でも80年代に建てられた郊外の一戸建てに住みたいですかという話

48: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:01:55.75 ID:y388ZSCc
賃貸で下の階とか隣とかに音出さないように配慮して住むとか
とにかく住むことに対して気を遣うとか一番アホらしい

50: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:04:11.27 ID:v7lrWeuC
いつインフレになるんだよw

52: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:05:11.62 ID:rSU7+JQO
こんだけ低金利なんだから、貧乏な人は頑張って借金して家買っとけばいいのに
マネーリテラシーのない人は借金=悪だと思ってるから貧乏なんだよ
今はキャッシュ持っててもローン組んだほうが得なくらいなのに

56: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:09:08.34 ID:mKcZ0BVG
でも、今は買うタイミングじゃないね
じきに何かしら大きなショックが起こるだろうからそこから数年内が仕込みのタイミング

58: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:11:44.24 ID:9kgddqRo
そりゃ30年スパンで考えりゃ、円の価値なんかなくなってるわ。土地は中国が買い漁って暴騰だな。いや買い漁ってじゃなく没収かな。

62: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:16:39.33 ID:BO/RwyZ5
死んであの世に持って行ける訳でないから、要らんな
跡取り居るわけでもないし

69: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:22:24.49 ID:FPxzTLM2
普通は持ち家
転勤族なら仕方なしに賃貸

持ち家は30年ほどで支払い無し+財産
賃貸は一生払わないといけない

議論の予知無し

72: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:26:04.26 ID:tAvnkdag
女だと年取ったときのこと考えると賃貸はつらいわ。
ローンで家買っても旦那が死ぬか障害者になればローンチャラになるし。

707: 名刺は切らしておりまして 2018/03/15(木) 11:05:21.89 ID:eLtHH2N6
>>72
典型的寄生虫発想。

83: ラスト 2018/03/14(水) 21:35:02.34 ID:8KMp2x4u
住宅デベが広告主になって書かせたこの手の記事で、
賃貸有利を証言した記事は見たことがない
「業者は売れないバブル価格の家を買わせよう」と必死なんだよ

86: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:38:15.80 ID:yjHXTprQ
5パーのインフレが20年続いた場合ねえ。そこまで無茶な条件設定にしないと持ち家にメリット無いんだろうな。

92: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:41:08.93 ID:YX8KXnzM
家のかわりに株でも買っときゃいい

109: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:49:05.61 ID:Ff07Vjcw
いんふれ?
物価連度国債とか株買えよ

110: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:49:16.54 ID:2OrWm4+r
家を買うと
・転勤
・離婚
・リストラ
・子離れ
などのリスクが生じる。

112: 一行で書けば 2018/03/14(水) 21:49:53.97 ID:8KMp2x4u
賃貸の方が圧倒的にお得。持ち家は自己破産予備軍です

114: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:50:59.76 ID:3gdOLmo8
数年後に不動産価格が暴落するって噂だからw
カモを捕まえるために、こんな提灯記事書かせてるのかね?w

116: 名刺は切らしておりまして 2018/03/14(水) 21:51:11.09 ID:2OrWm4+r
ローン返すために心労をかかえるか。
賃貸で楽に生きるかは自由。

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